Skip links

Soru ve Cevaplarla Kira Tespit Davası

Soru ve Cevaplarla Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası Nedir ?

Ülkemizdeki değişken ekonomik koşullar ve yüksek enflasyon nedeniyle ev sahipleri ve kiracılar sık sık karşı karşıya gelmektedir. Hayat pahallılığı ve paranın alım gücünün düşmesi nedeniyle kira bedelleri ev sahiplerini memnun etmemektedir. Böyle durumlarda ev sahibi ile kiracı arasındaki anlaşmazlık halinde kira tespit davasına başvurulmaktadır. Kira tespit davası, ya da diğer bir deyişle kira bedelinin tespiti davası, kira bedelinin belirlenmesi konusunda tarafların anlaşmaya varamamaları durumunda, kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini sağlayan bir davadır. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki kira tespit davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir. Tarla, taşıt veya diğer taşınır eşyalar hakkında kira tespit davası açılamaz.

Ayrıca kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti amacıyla açılabilir. Bu nedenle kira bedelinin tespiti davalarında, kira bedelinin tespiti ile birlikte kira farkının tahsili talep edilemez. Sadece kira bedelinin kesin bir şekilde mahkeme tarafından tespit edilmesi istenir ve verilen kararlar ilamlı icraya konulamaz, bunun için ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekmektedir.

Kira tespit davalarının hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Buna göre, 5 yılı geçen konut ve işyeri kiralarında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesini konu alır.

Kira Tespit Davası Açmanın Şartları Nelerdir ?

Öncelikle kira tespit davası hem ev sahibi hem de kiracı tarafından açılabilmektedir. Davanın açılması için herhangi bir dönem veya süre sınırlaması öngörülmemiştir. Ancak mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ise dava açılmadan önce kiracıya ne zaman ihtar çekildiğine ve kira sözleşmesi hükümlerine göre değişiklik göstermektedir.

  • Bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kira sözleşmeleri şekil şartına tabi sözleşmeler değildir, yazılı düzenlenebildiği gibi sözlü olarak da yapılabilir ancak sonrasında ispat kolaylığı açısından yazılı yapılmalıdır.
  • Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için TBK m.345’e göre hukuki yarar olmalıdır. Kira bedelinin emsal evlere göre oldukça düşük kalması geçerli bir hukuki yarar olarak kabul edilmektedir.
  • Kira sözleşmesi aktedildikten sonra 5 yıllık sürenin geçmiş olması gerekmektedir. 5 yıl geçmeden açılan davalar süre nedeniyle reddedilmektedir. Ayrıca, 5 yıldan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulup 5 yıl dolunca dava açılırsa da mahkemeler tarafından reddedilmektedir. Zorunlu arabuluculuk başvurusunun dahi 5 yıllık süreden sonra yapılması gerekmektedir.

İhtar çekmek zorunlu mudur ?

Bu hususta avukatların dahi farklı değerlendirmeleri olduğundan biraz daha detaylı açıklama gereği hasıl olmuştur. Kira tespit davasının açılabilmesi için kiracıya ihtar çekilmesi zorunlu değildir. Kiracıya ihtar çekilmeden de kira tespit davası açılabilir. Bu bir dava şartı değildir ve çekilmemiş olması herhangi bir hak kaybına neden olmaz. Burada önemli olan, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağı hususudur. TBK m. 345’e göre eğer sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira sözleşmelerinde taraflarca genelde emlakçılardan alınan standart kira sözleşmeleri kullanılır. Bu kira sözleşmelerinde mutlaka şöyle bir hüküm bulunur:

“Her yıl kira artışı TÜİK tarafından açıklanan, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalaması oranında yapılacaktır”.

Böyle bir maddenin kira sözleşmesinde bulunması halinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm düzenlenmiş demektir. Yani hemen hemen tüm kira sözleşmelerinde bir artış hükmü bulunmaktadır. Bu halde 5 yıl şartının sağlanmış olması koşuluyla kira tespit davası her zaman açılabilir ve bir ihtar çekilmesi zorunlu değildir. Örneğin, 1 Mart 2020 tarihinde akdedilen bir kira sözleşmesinde yukarıdaki gibi bir maddenin olduğunu farz edelim. 1 Mart 2025 itibarı ile 1 Mart 2026’ya kadar her zaman kira tespit davası açılabilir ve örneğin davanın 1 Eylül 2025’te açılması halinde mahkeme tarafından hükmedilen kira bedeli 1 Mart 2025’ten itibaren geçerli olacak şekilde belirlenir. Burada ihtar çekilip çekilmediğinin bir önemi yoktur. Eğer 1 Nisan 2026’da dava açılırsa hükmedilen kira bedeli 1 Mart 2026 itibarıyla geçerli olur, 2025 yılı için uygulanmaz. 

Sözleşmede kira artışına ilişkin bir hüküm yok ise bu sefer ihtar çekmek zorunlu hale gelir kira tespit davası açılabilmesi için.

Davayı Açmadan Önce Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu mudur ?

01.09.2023 tarihinden itibaren getirilen düzenleme ile birlikte açılacak kira tespit davaları öncesinde arabuluculuğa başvurmak dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilecektir. Arabuluculuk sürecinde anlaşılamazsa anlaşılamadığına ilişkin tutanak ile birlikte dava açılabilir.

Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır ?

Kira tespit davası, kiralanan evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde açılabilir.

Hâkim Tarafından Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir ?

Hâkim, kira tespit davasında yeni kira bedelini belirlerken TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir karar verir.

Kira tespit davalarında öncelikle kiralananın durumu belirlenmektedir. Kiralananın konumu, bulundupu kat, cephesi, fiziksel özellikleri, kullanım amacı gibi hususlar keşif yapılmak suretiyle ortaya konulmakta ve kiralanana emsal oluşturabilecek kira bedelleri araştırılmaktadır. Kira tespit davalarında, emsal kira bedelleri büyük önem taşır. Taraflar, dava dosyasına emsal kira bedelleri sunabileceği gibi, hâkim de kendiliğinden emsal kira bedellerini araştırabilir. Bu araştırma, kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilmesi durumunda elde edilecek kira bedelinin ne olabileceğini belirlemek amacıyla yapılır.

Tüm bu verilere göre bilirkişi tarafından belirlenen kira bedeli üzerinden uygulamada hakimler tarafından %5 ila %15 arasında kiracının eski kiracı olması nedeniyle bir hakkaniyet indirimi uygulanmaktadır.

Dava Devam Ederken Islah Yapılabilir mi?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.03.2021 tarihli ve E. 2017/2792, K. 2021/267 sayılı kararla kira bedelinin tespiti davasının kısmi dava olarak açılamayacağına ve kira tespit davasında ıslah talebinde bulunulamayacağına hükmetmiştir. Bu nedenle dava açarken talep edilecek kira bedelinin çok iyi belirlenmesi gerekmektedir. Talep edilen bedel dava sonuçlanana kadar düşük kalabilir ve bu durumda ıslah yapılamaz. Düşük kalma ihtimali göz önünde bulundurularak çok yüksek talep edilirse bu sefer de dava sonunda bundan daha düşük bir bedele karar verildiğinde karşı vekalet ücreti ödemek zorunda kalınabilir. Bu nedenle kira tespit davası açılırken talep edilecek kira bedelinin çok iyi ve dikkatli belirlenmesi gerekmektedir. Bu hususta bir avukattan yardım almak faydalı olacaktır.

Dava Devam Ederken Tahliye Davası Açılabilir mi?

Kira tespit davası ve tahliye davası konuları itibariyla birbirlerinden farklı davalardır. Menfaat çatışması söz konusu olmaz, ev sahibi hem kiranın düşük kalması nedeniyle kira bedelinin tespiti davası açabilirken aynı süreçte eve ihtiyacının doğması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası da açabilir. İki davanın sürelere uyulması şartı ile aynı anda açılması da mümkündür. Kira tespit davası devam ederken tahliye durumu, kira bedelinin tespiti davasını sona erdirmemektedir. Kiracı, kira tespit davası devam ederken kiralanan taşınmazı tahliye etse bile, kira bedeli tespiti davası görülmeye devam eder. 

Paylaş:

İncele
İncele