Skip links

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları

Bir konut veya işyeri kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından kira kontratının sonanlandırılması ile kiracının tahliye edilmesi ancak kanunda sayılmış olan sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Kira sözleşmesinde belirlenen 1 yıllık sürenin dolmuş olması, ev sahibi açısından evin tahliye ettirilmesi için yeterli bir sebep değildir. Dolayısıyla kanunda sayılmış olan haller dışında kiracının tahliyesi de mümkün olmamaktadır. İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) sayılmış olan sınırlı sayılı tahliye sebeplerinden birisidir.

TBK madde 350’ye göre; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kimseler için konut veya işyeri gereksiniminin mevcut olması nedeniyle kira sözleşmesinin sonlandırılması ile kiracının tahliye edilmesi mümkündür. Bu düzenlemeye göre, ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre kiraya verenin ihtiyacının samimi ve gerçek kabul edildiği bazı durumlar şu şekildedir:

  • Kiraya verenin kirada oturması ve kendi evine geçmek istemesi,
  • Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
  • Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi,
  • Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi,
  • Kiraya verenin memuriyet sebebi,
  • Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
  • Kiraya verenin yetişkin çocuklarının ayrı yaşama ihtiyacı,
  • Kiraya verenin çocuklarının evlilik birliği için gereksinimi
  • Kiralananın yeniden inşası, imarı

Ne zaman açılabilir?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, belirli süreli olarak aktedilen kira sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde açılmış olmalıdır. Sözleşmenin sona erme tarihi taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre tespit edilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

İhtarname Çekilmesi Zorunlu mudur?

Belirli süreli olarak aktedilen kira sözleşmelerinde, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Dolayısıyla, belirlenen sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtara gerek olmaksızın doğrudan dava açılır. Gönderilecek bir ihtarname zorunlu olmasa dahi dava açma süresinin uzamasını sağlayacaktır. Kiralayan tarafından sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılacağını bildiren bir ihtarname gönderilmesi halinde dava açma süresi 1 kira yılı uzar.

Kimler Açabilir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak, kiraya veren tarafından açılmaktadır. Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmaz paylı mülkiyet rejimine tabi olduğu takdirde ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası paydaşların çoğunluğu tarafından açılmalıdır. Yargıtay yerleşik içtihatlarında kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik ya da intifa hakkı sahibi tarafından da ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açılabileceği kabul edilmiştir. Kiralayanı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açma hakkına sahiptir.

Dolayısıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası;

  • Kiraya veren,
  • Yeni malik,
  • Kira sözleşmesinin tarafı olmayan malik,
  • Kira sözleşmesinin tarafı olmayan intifa hakkı sahibi

tarafından açılabilir.

Hangi Mahkemede ve Nerede Açılır?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Davadan Önce Arabuluculuk Yoluna Başvuru Zorunlu mu?

28.3.2023’te Resmi Gazetede yayımlanan, 1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B’de yer alan düzenlemeye göre; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla 1 Eylül 2023’ten itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmadan önce, kiraya verenler bakımından arabuluculuk yoluna başvurulması zorunludur.

Sonuç ve Değerlendirme

Kiraya verenin açacağı tahliye davasında ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin sonundan itibaren bir ay içerisinde açılabilmekte olup süresine uyulmadan açılan davanın usulden reddedilmesi söz konusu olabilecektir. Kiraya veren, tahliye davası açarak gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu hususunda hakimin ikna edilmesi gerekmektedir aksi halde dava reddedilir.

Paylaş:

İncele
İncele