Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Günlük hayatta en çok karşımıza çıkan sözleşme türü kira sözleşmeleridir. Oturmak için veya şirketinizin faaliyetleri için bir konut ya da iş yeri kiralamak istediğinizde mülk sahibi öncelikle bir kira sözleşmesi imzalamak isteyecektir. Kira sözleşmesinin imzalanması ile birlikte hukuki olarak bazı borç ve taahhütler altına girmiş olacaksınız. Bu sebeple kira sözleşmesi yapılırken hangi konulara dikkat edilmesi gerektiğini bilmek, gelecekte yaşanabilecek olası problemleri engellemek açısından çok önemli niteliktedir.

• Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) hükümleri uyarınca hazırlanan kira sözleşmeleri, temel olarak kiracının bir taşınmazı kiralaması ve bunun karşılığı olarak da bir bedel ödenmesini düzenlemektedir. Mülk sahibinin sözleşmeden doğan temel borcu konut veya iş yerinin kiracıya teslim borcudur. Bu nedenle mutlaka kiralayanın hangi koşullarda ve ne şekilde teslim edileceği detaylıca ve titizlikle sözleşmede belirlenmelidir. Bununla birlikte teslim edilirken o taşınmazın içinde bulunan demirbaşlar tek tek belirtilmeli ve ne koşulda teslim edildikleri düzenlenmelidir. Böylece kiracının kiralananı ne durumda teslim almış ise o durumda geri verme yükümlülüğü hüküm altına alınmış olacaktır. Bu sebeple kiracının taşınmazı ne durumda ve hangi demirbaşlarla birlikte teslim aldığı kira sözleşmesi ile hüküm altına alındığından ileride herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde ispat bakımından kolaylık sağlayacaktır.
• Kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken diğer bir husus ise kira başlangıç tarihinin mutlaka belirlenmesidir. Kira sözleşmesinin süresinin belirlenmesi elzem nitelikte değildir; belirli bir süreye tabi tutulabileceği gibi belirsiz süreli olarak da düzenlenebilir. Burada dikkat edilmesi gereken husus kiracının tahliyesine yönelik bir dava açılması gerekirse davanın süresinde açılıp açılmadığının belirlenmesinde kira başlangıç tarihi dikkate alınacağından kira sözleşmesinde tarihin açıkça belirlenmesi çok önemlidir. Kira başlangıç tarihinin kira sözleşmesinde belirtilmemesi ileride açılacak tahliye davalarında kira ilişkisinin ne zaman başladığına dair ispatı zorlaştıracağından hak kaybı yaşanmasına neden olabilir.
• Dikkat edilmesi gereken bir başka husus kira sözleşmesinde kira bedelinin açık ve net bir biçimde ifade edilmesidir. Özellikle iş yeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin net mi brüt mü olacağı vergisel yükümlülükler açısından detaylıca belirlenmelidir. Ayrıca 2018 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi çerçevesinde kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesinin mümkün olmadığı da unutulmamalıdır. Kira bedeline ek olarak kira artış oranının belirlenmesi de ileride kira bedeline ilişkin ortaya çıkabilecek davalar açısından oldukça önemlidir. Kira artış oranı TBK’da “kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalama” üst sınır olarak belirlenmiştir, taraflar bunun altında bir oran da belirleyebilir.
• Kira ilişkisi bittikten sonra kiralayanın eksiksiz, demirbaşlarının demiz ve sağlam bir şekilde geri teslim edilmesi önemlidir. Aksi bir durumda bunun tazmini için uygulamada kiracıdan depozito alınmaktadır. Bunun kira sözleşmesine hüküm olarak koyulması da yine ispat yükü açısından elzemdir. Kira sözleşmesinin imzalanması ile birlikte kiracıdan alınan ve TBK’da “güvence bedeli” olarak belirtilen depozito bedeli, en fazla 3 aylık kira bedeli olarak belirlenebilmektedir. Güvence bedelinin hangi hususları karşılayacağı, güvence bedelinin nasıl ve ne zaman iade edileceği ya da hangi koşullarda iade edilmeyeceğinin açıkça kira sözleşmesinde düzenlenmesi gerekmektedir. Kiracının depozito bedelini öderken ileride karışıklığa mahal vermemek adına bankadan gönderiliyorsa mutlaka ödemenin depozito bedeline istinaden yapıldığı belirtilmelidir. Yine depozito bedelinin faizi ile mi yoksa anapara olarak mı kiracıya iade edileceğinin de sözleşmede belirlenmesi tahliye aşamasında yaşanabilecek olası uyuşmazlığı da önleyecektir.

• TBK’da konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kiralayanı bir başkasına alt kira ile kiralaması ancak mülk sahibinin yazılı rızası ile mümkün olabileceği düzenlenmiştir. Eğer kiracının kiralarken böyle bir düşüncesi var ise bunun kira sözleşmesinde yazılı olarak düzenlenmesi kiraya verenin yazılı rızasının alınması yönünden çok önemlidir ve açıkça düzenlenmelidir. Aksi halde kiralananın alt kiraya verilmesi mülk sahibinin rızasının alınmaması nedeniyle tahliye sebebi oluşturacaktır.

• Genellikle bir iş yeri kiralaması söz konusu olduğunda işletmenin ihtiyaçları doğrultusunda kiralanan yerde birtakım yenilik ve değişiklikler yapılması bir gereklilik haline gelebiliyor. Böyle bir durumda yapılacak yenilik ve değişiklikler, bu yenilikler için harcanacak bedel, bu bedele kimin katlanacağı, kiraya veren katlanacaksa kira bedelinde indirim şeklinde mi fatura karşılığı nakit mi ödeyeceği gibi hükümlerin kira sözleşmesine detaylıca yazılması ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek adına oldukça önemlidir.

• Özellikle yüksek bedelli iş yeri kiralamalarında çok yüksek vergi harç ve yükümlülükleri söz konusu olabiliyor. Böyle bir durumda kira sözleşmesinde damga vergisi ve harçların kim tarafından karşılanacağı mutlaka düzenlenmelidir. Belirlenmemesi durumunda TBK ilgili hükmü uyarınca bu sorumluluk kiraya verene ait olacaktır.

Sonuç olarak, günlük hayatımızda oldukça sık gördüğümüz kira sözleşmelerinin aslında ne kadar önemli olduğu bu maddeler beraber değerlendirildiğinde ortaya çıkmaktadır. Sonradan karşılaşılabilecek potansiyel uyuşmazlıkların çözülmesinde yapılan kira sözleşmesi temel alınmaktadır. Bu nedenle emlakçıların kullandığı standart kira sözleşmelerindense bir avukattan danışmanlık alınarak hazırlanan kira sözleşmeleri iki taraf için de daha kapsayıcı ve korumacı olacaktır.