Kira HukukuKiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları

24 Kasım 20230
kira-degeri-tespit-800x580

Ülkemizde son yıllarda yaşanan ekonomik zorluklar ve yüksek enflasyon beraberinde birçok sorunu getirdi. Bunlardan biri ve belki de en önemlisi de artan kira bedelleri oldu. Özellikle son iki yılda kira bedelleri tüm Türkiye’de çok hızlı artış gösterdi. Emsal kira bedelleri yüzde yüzün üzerinde yükselirken bir kararname ile getirilen yüzde yirmi beşlik kira artış sınırı, birçok çatışma ve huzursuzluğu yol açtı. Enflasyon bu kadar yüksekken kira artışlarının yüzde yirmi beş ile sınırlandırılması, ev sahiplerini alternatif yollar aramaya sürükledi. Öte yandan hayat pahallılığı ve alım gücünün aşırı düşmesi ile birlikte ekonomik zorluklarla uğraşan kiracılar, talep edilen yüksek kira artışlarını karşılamakta çok zorlandı. İki tarafın da kendi penceresinden haklı olduğu bu durum, bir çok uyuşmazlığı beraberinde getirdi. İstediği kira artışını alamayan ev sahipleri evlerini tahliye etmek adına çeşitli hukuki yollar aramaya başladı. Bu yazıda, işyerleri ve konut kiralarında mevzuatta hangi tahliye sebeplerinin düzenlendiği açıklanmaya çalışılmıştır.

Özellikle bir konut kiraya verilirken her emlakçıda bulunan veya basit bir arama ile ulaşılabilen standart kira sözleşmeleri kullanılır. Bu kira sözleşmelerinde standart olarak şöyle bir ibare bulunur: “Kira süresi 1 yıldır, taraflardan biri kira sözleşmesi yenilenmeden bir ay önce sözleşmenin yenilenmeyeceğini karşı tarafa bildirirse kira sözleşmesini sona erdirebilir”. Bu standart hüküm ile ev sahiplerine de her kira yılı bitmeden bir ay önce çekeceği bir ihtar ile sözleşmeyi sona erdirebilme ve evi tahliye edebilme hakkı verildiği düşünülür. Ancak hüküm geçersizdir ve bu hak kanun tarafından sadece kiracıya verilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 347. maddesine göre ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonrasında üç ay önceden bildirerek sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu nedenle, bir yıllık sürenin dolmuş olması ev sahibine evi tahliye ettirme hakkını vermez.

Bununla birlikte, kanunda birtakım sebeplerin varlığı halinde ev sahibinin de on yıllık süreden önce kira sözleşmesini sona erdirebileceği düzenlenmiştir. Her birini sonraki makalelerde detaylıca anlatacağımız tahliye sebeplerini kısaca açıklayacağız.

  • İhtiyaç Nedeni ile Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunun 350. maddesine göre ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşi kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyuyor ve söz konusu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaçsa kiracı tahliyeedilebilir. İhtiyacın ispatlanması ve kiracıyı çıkarmak için dava yoluna gitmek gerekir ve bu davada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu hususunda hakim ikna edilmelidir. Yargıtay kararları doğrultusunda hangi durumlarda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu hususları ile sürelerin detaylı olarak incelendiği “İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Davası” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

  • Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Yeni ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşi eve ihtiyaç duyuyorsa, evi edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek ve edinmeden 6 ay sonra tahliye davası açarak kiracıyı çıkarabilir. Bunun için söz konusu ihtiyaç samimi, gerekli ve zorunlu olmalıdır. Bunu mahkeme değerlendirecektir. Burada süreler önem arz etmektedir, hak kaybına uğramamak adına sürelere dikkat edilmelidir. Uygulamada yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi adına ev sahiplerinin muvazaalı bir şekilde bir yakınına satış gösterdiği görülmektedir. Bu durumda kiracı tarafından yetkili Asliye Hukuk Mahkemesinde önceki malikle yeni malik arasında gerçekleştirilen satış işleminin muvazaalı olması sebebiyle taraflar arasında gerçekleştirilen satış işleminin kendisi yönünden geçersizliğinin tespit edilmesi talepli olarak ayrı bir dava açabilir, bu davada satış işleminin kiracı açısından geçersizliğine karar verilebilir.

  • Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre diğer bir sebep, yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliyedir. Kiracının, belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği belgeye “yazılı tahliye taahhüdü” denir. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için, kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gerekir. Tahliye taahhüdünün şekil şartları ile dikkat edilmesi gereken hususların incelendiği, “Tahliye Taahhüdü ile Kiracının Tahliyesi” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Tahliye taahhütnamesinin tüm şekil şartlarını taşıdığı ve geçerli olduğu durumda, kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Eğer taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, ev sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde dava açabilir veya icraya başvurabilir.

  • Kiracının Kirayı Ödememesi Nedeniyle Tahliyesi

Kiracının, kira bedelini süresinde ödememesi nedeniyle, bir kira dönemi içerisinde, iki defa ihtarname göndermiş olma koşuluyla, kiraya veren tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Bu durumda tahliye davası, kira döneminin sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için, kira borcunun devam etmesi gerekmez. Yapılan yazılı ihtarlardan sonra ödeme yapılmış olsa da, kiraya veren belirtilen sürede tahliye talebinde bulunabilir.

Görüldüğü üzere yalnızca kira kontrat süresinin sona ermesi ev sahiplerine evi tahliye ettirme hakkı vermez. Bunun için birtakım sebeplerin var olması gerekir. Kısaca kanunda düzenlenen bu sebepleri açıkladık. Her bir tahliye sebebini detaylıca incelediğimiz diğer makalelere ve farklı hukuki konularda yazmış olduğumuz makalelere internet sitemiz üzerinden ulaşabilirsiniz. Tahliye süreci ile ilgili alanında uzman avukat kadromuz ile bu konuda sizlere hizmet vermekten mutluluk duyarız.

 

İYİGÜN&OKTAY PARTNERS
Oylamak için tıklayın
[Toplam: 0 Ortalama: 0]
Avatar photo

by Tuğrul Oktay

İyigün & Oktay Avukatlık Ortaklığı kurucularından biri olan Tuğrul Oktay, Türkiye’nin uluslararası dört büyük denetim firmasından birinde yasal stajını tamamlamıştır. Bu süreçte sermaye piyasalarında işlem gören halka açık şirketlere, portföy yönetim şirketlerine ve girişim sermayesi yatırım fonlarına hukuki danışmanlık vermiştir. Staj sonrasında önde gelen hukuk bürolarında avukatlık yapmış, yerli ve yabancı şirketlerin yurt içindeki şirket işlerini ve dava süreçlerini yürütmüş, sözleşmelerinin hazırlanmasında aktif rol almıştır. Birkaç yıllık iş tecrübesinin ardından Hollanda’da yüksek lisans eğitimini tamamlayan Tuğrul, yüksek lisans tezini uluslararası sözleşmeler hukuku alanında yazmıştır. Tuğrul’un temel çalışma alanları şirketler hukuku, ticaret hukuku, iş hukuku, sözleşmeler hukuku ve spor hukukudur.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

https://www.iyigun-oktaypartners.com/wp-content/uploads/2021/12/logo2-320x399.png
Mutlukent Mahallesi 2012. Cadde Beyköy Sitesi 2/19 Çankaya-Ankara
+90 312 922 15 82
+90 850 888 94 68

      Her Hakkı Saklıdır © 2021

İYİGÜN&OKTAY PARTNERS
Oylamak için tıklayın
[Toplam: 0 Ortalama: 0]